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業內稱未來北京頂級豪宅供求比為20:1

原標題：業內稱未來北京頂級豪宅供求比為20:1 退地風波：聯合搶地誰做主

地王頻出之後，企業退出似乎成為理所當然的“後遺癥”。

11月2日，就在華潤招商華僑城聯合體拿下豐臺南苑鄉地塊的當天晚上，一則關於華潤、招商退出聯合體的傳言也隨即發酵。這已經是近10天以來，市場第三次傳出拿地企業退出聯合體的消息。

值得註意的是，無論退出傳言是否屬實，三次“退出”風波中所涉及的理由卻基本相同，即聯合體中現場競拍的企業舉牌價格超出其他企業授權的價格上限。

“目前全國市場分化嚴重，品牌房企都集中重返一線城市，勢必會推升土地成本，這也就意味著進入一線城市開發的企業將面臨更大風險，房企對市場的判斷也更加慎重。”同策咨詢機構市場總監張宏偉指出。

危險的地王遊戲

在經過近百輪激烈交鋒後，華潤招商華僑城聯合體以總價83.4億元、配建5.7萬平米公租房的代價“奪魁”南苑鄉B組團地塊，樓面價5.6萬元/平方米，溢價率50%。

記者從接近上述企業的多位知情人士處獲悉，由於現場舉牌的華僑城在競拍中報出的價格高於其他兩企業授權的價格，因此競拍結束後，三方意見發生分歧。不過，經過多番商討後，華潤及招商又有意參與合作，目前合作的具體細節仍在討論中。

在近期幾乎“瘋狂”的土地成交中，這樣的“退出”傳言並非特例。

10月21日，碧桂園與中國金茂聯合體以總價51.8億元摘得北京豐臺區花鄉四合莊兩宗商業金融用地，溢價率均超140%，綜合樓面價為2.9萬元/平方米。然而3天後就有消息傳出，主導舉牌的中國金茂在競拍中的最終報價超出瞭碧桂園的授權金額，碧桂園為此仍在核算項目成本和價值。

隨後10月31日，市場再次傳出龍湖、平安有意退出北京昌平區南邵鎮地塊的消息，對此龍湖地產相關負責人已明確回應稱這一消息並不屬實。但據記者瞭解，在這一地塊的出讓中，興昌舉牌的價格確實高出瞭龍湖與平安給出的授權價格。

短短十天之內，接連3次傳出聯合體高價拿地後有企業“退出”的消息，始作俑者是高昂的土地價格。

以華潤招商華僑城聯合體拿到的豐臺南苑B組團地塊為例，作為同處於南苑鄉的“鄰居地塊”，3天前南苑鄉A組團地塊成交的樓面價比B組團地塊整整低瞭6000元/平方米。

“南苑B地塊不僅價格比A 地塊高得多，而且配建的產品類型極為復雜，在產品規劃上的難度頗高。”北京亞豪機構市場部總監郭毅指出。

根據北京市國土局的公開資料顯示，南苑鄉B組團地塊土地面積11.76平方米，用地配建類型復雜，包括基礎教育用地、社會福利用地、文化設施用地、公交樞紐用地；出讓年限為居住70年，商業40年，辦公50年。而A地塊則隻有住宅和教育設施兩種類型。

與這一地塊的情況類似，碧桂園與中國金茂所獲得的豐臺花鄉四合莊地塊也陷入土地價格大幅高於相鄰地塊的“困境”。就在碧桂園金茂拿地的前一天，同樣是央企的中鐵置業剛以11億元摘得相鄰地塊，同為商服用地，樓面價卻為1.8萬元/平方米，明顯低於金茂碧桂園所拿地塊2.9萬元/平方米的樓面價格。

亞豪機構提供的數據顯示，北京已成交的售價在10萬元/平方米以上住宅地塊已經達到22個，加上此前核心城區的存量頂級豪宅項目，未來北京的頂級豪宅項目將達到50個，供應規模在4000-5000套以上。

“今年北京超過10萬元/平方米的豪宅成交量已經創下歷史新高，截至目前成交瞭220套。未來，北京市場上頂豪的供求比例大概是20:1，供應遠大於需求，未來的風險確實很大。”郭毅指出。

聯合體隱憂

地價高漲，房企利潤一再收窄、風險也越來越高，在這樣的市場形勢下，聯合拿地、聯合開發正成為越來越多房企的選擇。

“在2013年之前，企業聯合拿地一般多為房企與金融、投資企業的聯合，多數房企是為瞭尋找更多的資金支持，而目前聯合拿地的企業多為房企之間的聯合，目的除瞭緩解資金壓力，還有資源共享、項目聯動的優勢。”中國房地產學會副會長陳國強指出。

以華潤招商華僑城聯合體拿到的豐臺南苑鄉B組團地塊為例，競拍現場參與爭奪的房企幾乎全部為大牌房企聯合體，包括中糧天恒首創聯合體、龍湖保利首開聯合體、華潤招商華僑城聯合體、綠城九龍倉平安聯合體以及中鐵建中鐵置業聯合體。

亞豪機構統計數據顯示，2012年及以前，在北京土地市場經營性用地出讓當中，聯合拿地的比重多在30%以內建融台北中正建融。而進入2013年之後，這一比重快速提升至39%，到瞭2015年，這一比例已達到46%。

而從近期北京土地市場的成交結果來看，今年9月2日至11月2日兩個月內，土地市場共成交經營性用地18宗，其中12宗地塊的獲得者都為建地貸款台北松山建地貸款聯合體拿地，占比67%。

“開發商拿地所需資金與日俱增，再加上政府對於土地出讓金繳納節點的嚴格管控，使得房企在拿地時的資金壓力不可避免，因此聯合拿地日益增多。”郭毅指出，聯合拿地成為主流的背景，是近年來北京土地市場價格的不斷上升。

目前常見的聯合開發主要有兩種模式，一是雙方拿地之後根據股權比例成立項目公司，並根據出資情況派駐負責人員，雙方共同操盤；二是由其中一方操盤，其餘合作方僅扮演財務投資角色。

“聯合拿地可以降低成本，分擔資金壓力，攤薄項目開發風險，但從近期北京接連傳出的退出傳聞來看，聯合拿地開發也有越來越多的不確定性。”北京一傢大型房企投資部負責人對記者表示。由於開發企業各自心裡預期、產品定位、成本控制能力以及管控程序等都不盡相同，因此一旦拿地價格過高，這些不確定因素都會演化為“撤出”的潛在風險。

“雖然出資比例與對項目定位的掌控權在前期多有協議，但是在合作過程中難免會出現一些變故，尤其是當下土地市場價格在競標時，舉牌企業在競爭中很容易出現超出前期設定的價格上限，這考驗著聯合體之間的合作關系。”北京房協秘書長陳志指出。