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內容來自sina新聞

泰禾集團地產黑馬是怎樣煉成的

懂金融的黃其森，除瞭地產以外，還在泰禾集團內還加入瞭其他金融元素。公司分別持有福州農商行和東興證券0.38%和3.49%的權。"這是投石問路，在金融方面後續我們會持續關註。"黃其森說。

多維度佈局據介紹，與萬科等地產巨頭相比，泰禾集團對自身有著清晰定位。公司采取區域深耕的戰略，重點佈局幾個經濟發達地區，規避可能出現的政策、資金、市場等方面的風險。在區域佈局方面，泰禾集團形成多層次梯度佈局局面，運作區域覆蓋北京、上海等一線城市，市場成熟的二線優勢城市福州、廈門，以及福建經濟發達的福清、長樂等三四線縣級市。"特別這些三四線城市，在今年福建預計百億的銷售額中貢獻不小。"黃其森說。在地產業態方面，黃其森認為公司有瞭商業地產的開發能力，能夠為今後住宅地產開發提供更多的服務，提高公司抗風險能力。泰禾目前已從原有的住宅地產，向商業地產延伸。公司在福建已經有4個城市綜合體在運作，首個項目福州五四北泰禾廣場剛剛開業。"公司短期內還是以住宅地產為主，商業地產會增加到一定的比例，計劃3~5年做20個左右的城市綜合體。公司計劃是在優勢區域福建把商業地產做深做透，然後再往外拓展。下一步還會推出旅遊地產。"黃其森說。產品設計方面，公司結合市場，采取高中低結合的策略。為契合高周轉戰略，除瞭"運河岸上的院子"高端別墅項目，公司產品基本上90%甚至更高比例都是快速滾動。

可是這位鄰傢大叔，談到自己對房地產行業的理解時，開口就顯露出掌門人的"氣場"。據他介紹，泰禾集團的發展戰略圍繞著"高品質、高杠桿、高周轉、高溢價"進行。

在泰禾集團總部，如果不是腰間地產大佬標配的"愛馬仕"腰帶，訪客很容易把出現在面前的這位笑容可掬的中年漢子，誤認為憨厚的鄰傢大叔。

"要動態地看杠桿的高低，很多資金要靠銷售回籠來解決。公司產品本身不是持有型物業，而是銷售型的，目前這個階段，可能高些，明年一旦到銷售回籠期很快就會降下來。"面對外界對公司負債偏高的質疑，黃其森的回應顯得胸有成竹。

差異化經營從今年土地價格走勢來看，一線城市上漲已經成為市場的共識。但由於鄂爾多斯(行情，問診)等地地產泡沫的顯現，使得外界對三四線城市的市場前景看法出現分化。盡管如此，泰禾集團在今年在三四線仍然做得風聲水起，正是得益於差異化競爭策略。黃其森認為，市場對三四線地產的質疑，更多的是對這些地方動輒上千畝以上大盤需求方面的擔憂。他稱，泰禾集團的三四線戰略跟其他企業不一樣。據介紹，首先泰禾在三四線佈局僅局限於優勢區域福建。其次，公司會對這些項目設置很多嚴格的前提條件，比如必須選擇經濟比較發達的地區、位置必須是中心地段、開發面積掌握在100畝左右等。這樣做出來的產品，才能實現快速周轉，快速去化。還有佷重要的一點就是泰禾的品牌在這些地方優勢非常明顯，某種程度上說是鮮有對手。泰禾集團的差異化競爭還體現在公司推出的"院子"系列產品。在許多地產商紛紛絞盡腦汁為自己的樓盤取各種洋名貼金的時候，泰禾集團卻在堅守中國元素。這就是公司借鑒福州知名的"三坊七巷"古建築推出的國內獨一無二的坊巷式院落。無論是一街七巷的"運河上的院子"，還是三街五巷八坊的"北京院子 (論壇相冊戶型樣板間點評地圖搜索)"，這種更適合國人的居宿，更容易受到高端人士的認同。據黃其森透露，公司深耕優勢地區的同時，將在一線地區進行更大力度的佈局。下一步目標將會鎖定北京、上海和珠三角區域。珠三角廣東地區主推商業地產。截至9月底，泰禾產品認購已約90億，另有部分簽約會在10月份陸續體現。因為項目推出時點的原因，預計在四季度還會有大量項目上市。黃其森表示，今年實現120億~150億的銷售目標問題不大。

"以前的地產好比是解決溫飽問題，接下來市場的需求就不同瞭。"黃其森說，"經過一段時間的洗牌，我想房地產業將慢慢回歸到產品和服務。未來專業化和做精品高端產品的房地產企業將有很大的發展空間。

在調控政策持續，地產走向尚不明朗的當下，泰禾集團為何大手筆逆勢拿地，公司又有怎樣的發展戰略？日前，中國上市公司協會組織的"走進上市公司"活動走進泰禾集團，記者一行與公司董事長黃其森進行瞭面對面的交流。

無論是院子系列、普通住宅或商業地產，泰禾集團要求所有項目都必須走高品質的精品路線。公司認為，隻有高品質，才有可能高溢價。另外，高品質實際上在某種程度上就是降低風險，一旦市場不好的時候，可以跑得比別人快。堅持高品質、高溢價的策略，黃其森正在為可能到來的行業的洗牌提前佈局。

黃其森：科班出身的地產大佬

一直作為區域地產商的泰禾集團今年以來儼然成為地產界"黑馬"。公司在北京、上海等一線城市，力壓眾多地產巨頭拿地，令業界刮目相看。

"不懂金融就做不好房地產。"黃其森說，"房地產是資金密集型行業，國外房地產屬於金融業，房地產非常重要的一點是資金運作。高杠桿、高周轉恰恰能有效規避市場和政策的風險。此外，高周轉使得資金使用率提高後，資金成本大大降低。"出於對金融的熟悉和對地產行業的理解，黃其森堅持他的觀點。

厚積薄發的黑馬對外界稱泰禾集團是匹黑馬的說法，黃其森並不認同。"作為上市公司我們的確還佷年輕，但實際上泰禾集團已經有16年發展歷史，是佷成熟的地產企業，隻是原來比較低調，大傢不太瞭解。今年在土地市場力度大，所以引發大傢關註。"黃其森說。據介紹，泰禾集團成立以來累積業主已有4萬多戶，公司在福建的樓盤推出後甚至不需任何廣告，基本上都是清盤。"這除瞭當前良好的市場環境外，與我們在客戶中良好的口碑有很大關系，我們要求每個項目首先要高品質。"對於公司今年在土地市場上的表現，黃其森坦陳，從某種意義上講有被動的因素。他說，作為上市公司泰禾集團首先要保證其可持續發展，但目前手頭的土地儲備不夠。泰禾的發展戰略是深耕福建和北京。"福建上半年幾乎沒有推出土地，因此北京成為公司土地儲備的首選，由於是首都拿地不管拍的價格高低大傢都十分關註。上半年公司拿瞭4塊地，在北京土地市場名列前茅。"不過，黃其森同時強調，今年的出擊是公司厚積薄發的舉措。他介紹，為瞭保證可持續發展，公司這幾年已經做瞭多方面的佈局和安排。從管理角度來說，公司近幾年來打造瞭一批對市場熟悉瞭解的高效管理團隊。按照公司制定的高周轉策略，泰禾現在項目拿地，基本上實現7~8個月就開盤。實際運作中，有些項目甚至比這個時間還更短。在資金儲備方面，公司也已經做瞭充分準備。泰禾前幾年沒有太多的拿地，沉淀下部分資金。另外，公司去年銷售數十億，今年預計完成銷售120億~150億，因此，即便拿出100億拿地，公司資金面仍是比較寬裕的。

"今年我們更多地跟信托等合作，其實最主要原因就是解決發展資金問題。公司推行高周轉策略，在開盤以後就不需要太多的後續資金。"他說。

經過20多年的快速發展，萬科總裁鬱亮"房地產行業已經到下半場"的判斷被業內逐漸認同。而黃其森卻表示："我認為中國房地產後階段發展才剛剛開始。"

"前期的房地產完全是一種粗放式的經營，隻要有地，什麼人都能做，而且大傢都是爭先恐後推大盤，沒有百萬平米的樓盤，都不好意思說出口。"黃其森稱，土地是稀缺資源，如果沒有很用心地去挖掘，還是原來粗放式開發，國傢政策也不允蘆洲房屋增貸許。

說起泰禾集團(000732)董事長黃其森，不得不提到他的人生經歷。60後的黃其森，大學修的是工民建專業，畢業後分配到銀行工作。像他這樣既具備建築行業的理論知識，又有金融行業的從業經歷的科班生，在"土豪"遍野的地產界，著實不多見。

新聞來源http://bj.hou辦理二胎房貸銀行貸款全省皆可處理se.sina.com.cn/news/2013-10-30/16562473978.shtml

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