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土地霸權時代：“豪門遊戲”背後的寡頭風險

北京土地市場已經進入寡頭時代，土地交易變成“豪門的遊戲”。不僅外地房企進京難度越來越大，實力不足的企業甚至有可能失去生存空間，最終被擠出北京市場。隨著門檻提高，資金實力強大、本地資源豐富的“國字號”房企開始崛起，並成為土地市場的主力軍。

“太瘋狂瞭。”11月2日下午，在北京市豐臺區南苑鄉槐房村和新宮村組團B地塊的拍賣現場，來自華僑城的一位人士說。最終，華僑城還是和華潤、招商聯合拿下這宗巨無霸地塊，代價為85億元，配建77000平方米公租房。

北京土地市場向來門檻高企，但如果央企都認為“瘋狂”，那麼地價著實已高到難以承受。

今年的北京土地交易中，聯合拿地比例明顯增大。業內人士指出，其中出於“風險共擔”考慮是主要原因。

風險的累積進一步抬高瞭北京土地市場的門檻，並使之成為大型房企的“豪門遊戲”。多名分析師不約而同將其稱為“寡頭時代”，認為在北京的新房市場，已出現明顯的寡頭壟斷現象。

聯合拿地漸成趨勢

聯合拿地已經成為近期北京土地市場的風潮。在10月以來北京市成交的13宗經營性用地中，有8宗為聯合體所得。其中既有總價在80億元以上的“巨無霸”，也有不足10億元的小型地塊。

根據中原地產統計，在今年以來北京市成交的32宗住宅用地中，有17宗為企業獨立拿地，15宗為聯合拿地，聯合拿地比重為46.9%。在2013年和2014年，上述比重分別為22.4%和30.8%。土地貸款新竹五峰土地貸款

過去多年來，聯合拿地並不是北京土地市場的主流，除非出於擴大規模、借助資源等考慮。

南方某上市房企駐京負責人向21世紀經濟報道記者表示，聯合拿地通常會面臨很多問題。“不同企業的資金狀況、成本核算不同，對於土地價格的承受能力也不一樣。雖然企業在組成聯合體時會約定價格上限，但一旦碰到優質地塊，承受能力強的一方還是會忍不住出手。”

有分析認為，近期出現的碧桂園退地風波，就類似於這種情況。而在文首提到的土地交易中，又爆出華潤和招商的退地風波，也是基於同樣的邏輯。

該負責人還表示，聯合體對項目的股權比例和收益分配等都有約定，但在實際開發和操盤中，往往會遇到意外情況，打亂原有的成本控制、開發進度、銷售節奏等。因此，在聯合拿地的案例中，“一定會出現‘一方占便宜，另一方吃虧’的現象。”

他表示，除非有很好的默契和嚴格的合同約定，否則企業更傾向於單獨拿地，而非聯合拿地。

對於近期的聯合拿地風潮，亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，近年來北京土地價格不斷上升，拿地所需資金不斷增加，再加上政府對土地出讓金繳納節點的嚴格管控，使得房企在拿地時的資金壓力和市場風險加大，聯合拿地漸成主流。

“國字號”崛起，寡頭已現

聯合拿地的興起，凸顯瞭當前北京市場門檻高企的現狀。按照中原地產首席分析師張大偉的觀點，這也引發土地市場的另外兩個特點：大企業壟斷市場，國資房企借勢崛起。

張大偉表示，北京土地市場已經進入寡頭時代，土地交易變成“豪門的遊戲”。不僅外地房企進京難度越來越大，實力不足的企業甚至有可能失去生存空間，最終被擠出北京市場。

任啟鑫認為，在土地市場，高總價考驗房企的資金實力，高單價考驗房企的操盤能力。如今土地的總價和單價都在抬升，勢必將實力不足的中小房企擋在門外。

張大偉還表示，隨著門檻提高，資金實力強大、本地資源豐富的“國字號”房企開始崛起，並成為土地市場的主力軍。合作拿地多數是“國企+國企”和“國企+民企”的形式，而甚少有“民企+民企”。

根據中原地產統計，2013年至今在北京獨立拿地金額排名前十的房企中，有7傢為國企性質，隻有恒大、泰禾、富力三傢屬於民企；聯合拿地金額排名前十的房企中，隻有融創一傢民企，排在第8位。其餘9傢均為國企，其中首開、華潤、平安位居前三。期間，首開共聯合獲取14宗土地，規劃建築面積215.79萬平方米，成為最受歡迎的合作者。

與土地市場的格局類似，多房屋2胎銀行年息缺錢急用哪裡借錢數受訪者認為，新房市場的寡頭時代也已出現。

根據新浪樂居發佈的“2015年前三季度北京樓市成交排行榜”，今年前三季度北京市銷售金額排名前十的企業中，有7傢為“國字號”；銷售面積排名前十的企業中，有8傢為國企。

業內人士指出，未來在新房市場，大型房企將占據越來越多話語權，這往往意味著價格把控能力提高，由於大型房企往往資金充裕，加之成本漸高，可能會在一定程度上形成價格壟斷。

好消息在於，由於北京樓市已形成二手房為主的市場格局，這種局面對於整體市場的影響相對有限。有統計顯示，北京樓市中二手房占比已接近七成，預計未來該比例還會繼續提高。

但伴隨高價地而火爆的豪宅市場還將面臨另一重風險。任啟鑫認為，高價地頻繁出現，一方面使房企面臨巨大的資金成本壓力，另一方面也在形成艱難的去化壓力。其續稱，北京豪宅項目在短期內暴增，但所面向的中產階級客群增長速度相對較慢。因此未來北京豪宅市場將出現嚴重供過於求的現象。

北京市房地產協會副會長兼秘書長陳志也表示，日漸高企的房價正在與北京的購買力相背離，如果高價地繼續產生，市場風險還將持續累積。